Après une succession, il est fréquent que les héritiers se retrouvent en indivision sur un bien immobilier. Cela signifie qu’ils en sont copropriétaires, sans que le bien soit matériellement divisé. Cette situation implique des règles de gestion précises, qu’il vaut mieux connaître pour éviter les conflits
Maître Capucine Labaquere, notaire à Bourg-en-Bresse, vous explique comment gérer un bien en indivision, avec des exemples concrets.
1. Décider ensemble des actes de gestion courante
L’entretien courant, les réparations ou la mise en location du bien nécessitent l’accord de la majorité des deux tiers des indivisaires. Il est essentiel de dialoguer et de documenter chaque décision.
Exemple : Trois sœurs héritent d’un appartement. Deux d’entre elles souhaitent le louer. Elles peuvent signer un bail à deux tiers de voix, en respectant les règles de l’indivision.
2. Définir un gérant ou mandataire de l’indivision
Les cohéritiers peuvent désigner un gérant ou mandataire pour représenter l’indivision et agir au nom du groupe. Cette désignation peut être faite par convention ou acte notarié.
Exemple : Paul et ses deux frères confient la gestion du bien hérité à Paul, en signant une convention de gestion préparée par leur notaire.
3. Anticiper les dépenses et les réparations importantes
Certains actes, comme des travaux de rénovation importants ou une hypothèque, nécessitent l’unanimité. Sans cela, aucun engagement ne peut être pris pour gérez un bien en indivision.
Exemple : Une toiture doit être refaite pour 20 000 €. L’un des quatre cohéritiers refuse. Sans accord à l’unanimité, les travaux sont bloqués.
4. Fixer les règles de répartition des charges
Les charges de gestion (impôts, entretien, assurance) doivent être réparties entre les indivisaires selon leur quote-part. Un notaire peut formaliser cette répartition et prévenir les litiges à venir.
Exemple : Chacun des trois enfants héritiers verse 1/3 des charges annuelles. L’accord est rédigé et signé devant Maître Capucine Labaquere, notaire à Bourg-en-Bresse, pour en assurer la validité.
5. Louer le bien en indivision : attention aux règles
La location du bien nécessite l’accord des indivisaires représentant les deux tiers des droits. Les revenus locatifs doivent ensuite être déclarés et répartis entre eux.
Exemple : Une maison héritée est louée 900 €/mois. Les deux cohéritiers, titulaires chacun de 50 %, reçoivent 450 € chacun. Le bail a été rédigé par leur notaire pour sécuriser les termes.
6. Se faire accompagner par un notaire pour gérer l’indivision
Un notaire peut rédiger une convention d’indivision pour fixer les règles de gestion, les pouvoirs du mandataire et la durée de l’accord. Cela permet de stabiliser les relations entre indivisaires.
Exemple : Une fratrie nombreuse hérite d’un immeuble. Pour éviter les conflits, ils établissent une convention d’indivision avec l’aide de Maître Capucine Labaquere, notaire à Bourg-en-Bresse.
7. Sortir de l’indivision : une solution à envisager
L’indivision peut être difficile à gérer sur le long terme. Si les héritiers ne souhaitent plus conserver ensemble le bien, ils peuvent décider de sortir de l’indivision. Cela peut se faire par la vente du bien, le rachat des parts par l’un des indivisaires, ou, en cas de désaccord persistant, via un partage judiciaire. Un notaire accompagne ce processus, en sécurisant les étapes, en évaluant les biens et en rédigeant les actes nécessaires.
Exemple : Après plusieurs années en indivision, deux cousines souhaitent vendre l’appartement hérité, mais le troisième indivisaire refuse. Grâce à l’intervention de Maître Capucine Labaquere, notaire à Bourg-en-Bresse, un accord est trouvé : l’un rachète les parts des autres et met fin à l’indivision en toute sécurité juridique.
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